All Liberdade

Opção de Investimento Alternativo - All Liberdade
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  • Imobiliária

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Imobiliária On Demand

All Liberdade

Rentabilidade Alvo (TIR)

18.00% a.a

Investimento Mínimo

R$ 1.000,00

Valor Captado

R$ 826.000,00

Prazo

24 meses

Pagamento

Única em Jun/21

Modalidade

Dívida

Investidores

78

Status

Encerrou em 15/06/2019

Status: Alvo Mínimo Atingido
cotas adquiridas
reservas ativas
R$ 680.000
Alvo Mínimo
R$ 1.020.000
Alvo Máximo

Sobre o Investimento

Nesta captação os investidores irão financiar, através de contratos de empréstimo, as despesas de marketing e início das obras do empreendimento ALL Liberdade, da Bracon Incorporações e da Floor Incorporadora. O empreendimento será construído no centro da cidade de São Paulo e ofertará unidades de 01 e 02 dormitórios que serão vendidos através do Programa Minha Casa Minha Vida. Veja neste vídeo e nas informações abaixo mais detalhes sobre esta captação!


Informações Essenciais sobre a Oferta Pública

1 INFORMAÇÕES SOBRE A SOCIEDADE EMPRESÁRIA DE PEQUENO PORTE

SOCIEDADE EMPRESÁRIA DE PEQUENO PORTE:

BR ESTUDANTES EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO SPE LTDA, sociedade empresária de pequeno porte, inscrita no CNPJ/MF sob o nº 20.553.676/0001-10, com sede e domicílio na cidade de São Paulo, estado de São Paulo, com endereço na Rua Claudio Soares, n° 72, Sala 1318, bairro Pinheiros, CEP 05.422-030, com seus atos constitutivos devidamente registrados na Junta Comercial do Estado de São Paulo, neste ato representada nos termos dos seus documentos societários. A empresa pode ser contatada através do telefone (11) 4810-5501.

SETOR DE ATUAÇÃO E HISTÓRICO:

BR ESTUDANTES EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO SPE LTDA é uma empresa constituída em 02/07/2014 especificamente para o desenvolvimento do empreendimento ALL LIBERDADE, em São Paulo / SP. A mesma é controlada pela BRACON INCORPORACOES E PARTICIPACOES LTDA, inscrita no CNPJ/MF sob o nº 11.633.925/0001-96, com sede e domicílio na cidade de São Paulo, estado de São Paulo, com endereço na Rua Claudio Soares, n° 72, Sala 1318, bairro Pinheiros, CEP 05.422-030.

A BRACON atua há 9 anos no mercado imobiliário de São Paulo. Desde então desenvolve empreendimentos residenciais na região central da cidade, com especial destaque ao projeto BR Caetano, que com suas 214 unidades e R$ 37 milhões em Valor Geral de Vendas, foi lançado em ago/15 e entregue em mar/18 (https://brcaetano.com.br).

SOCIEDADE E ADMINISTRADORES:

O Capital Social da empresa é de R$ 10.000,00. O Patrimônio Líquido da sua controladora e avalista da operação é de R$ 6.839.569,47.

A BR ESTUDANTES EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO SPE LTDA é controlada pela BRACON INCORPORACOES E PARTICIPACOES LTDA (CNPJ 11.633.925/0001-96) que possui 60% das suas quotas. A FLOOR INCORPORADORA E EMPREENDIMENTOS LTDA possui os outros 40% das quotas do empreendimento.

Para saber mais sobre a empresa e as suas sócias acesse o site https://www.bracon.com.br e http://floorincorporadora.com.br.

A administração da sociedade é exercida por três administradores:

ALON NUSSBACHER é engenheiro civil e desde 2009 sócio gestor da BRACON INCORPORAÇÕES. Atual desde 1982 no mercado imobiliário de São Paulo tendo participado de 47 empreendimentos que totalizam 4.752 unidades, 1.642 mil m² de área construída e R$ 5,8 bilhões de VGV. Trabalhou em empresas como Tecnisa e Gafisa.

ROMEU BASTOS BRAGA NETO é administrador de empresas e sócio gestor da FLOOR INCORPORADORA. Com mais de 19 anos de experiência nos setores imobiliários e de investimentos. Trabalhou em empresas como MRV Engenharia, Cyrela e Direcional Engenharia. Ocupou posições estratégicas em Diretorias de Incorporação, Novos Negócios e Desenvolvimento Imobiliário. Sob sua gestão foram lançados, construídos e entregues um valor geral de vendas de R$ 5 bilhões e mais de 41.000 unidades residenciais e comerciais em 13 estados brasileiros.

ANDRESSA DO AMARAL é administradora de empresas e responsável pela Gestão Operacional e Administrativa da BRACON INCORPORAÇÕES desde 2016. Anteriormente exerceu atividades relativas a gestão administrativa-financeira na Incorporadora Huma e em outras empresas do mercado de São Paulo.

DEMONSTRAÇÕES CONTÁBEIS BR ESTUDANTES EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO SPE LTDA (LINK)

DEMONSTRAÇÕES CONTÁBEIS BRACON INCORPORACOES E PARTICIPACOES LTDA (LINK)

2 INFORMAÇÕES SOBRE O PLANO DE NEGÓCIOS

A OFERTANTE:

A ofertante, BR ESTUDANTES EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO SPE LTDA, utilizará o dinheiro captado através da presente oferta exclusivamente para o desenvolvimento do empreendimento ALL LIBERDADE, a ser construído na cidade de São Paulo / SP. A incorporação imobiliária, que tem por objeto este empreendimento, será submetido até o dia 30/09/2019 ao Regime de Afetação nos termos da Lei 4.591/64. Desta maneira, os recursos provenientes de adquirentes e financiadores serão depositados diretamente em uma conta bancária exclusiva do empreendimento, o que garante a utilização dos recursos para o fim previsto.

O empreendimento terá o seu lançamento e abertura de vendas até o dia 30/09/2019, com vendas estimadas em 50% nos seis primeiros meses e o saldo nos 12 meses seguintes. Os recursos captados na oferta serão utilizados para complementar o pagamento do terreno e para arcar com as despesas de divulgação (marketing) do empreendimento no seu lançamento.

LOCALIZAÇÃO:

O All Liberdade está localizado na região central de São Paulo, no bairro da Liberdade. Está a cerca de 500 metros (3 quadras) das estações de metrô da Liberdade e da Sé, em uma região populosa e com grande oferta de serviços. A região do Centro passa atualmente por um amplo processo de revitalização, o que atraiu a chegada de novos empreendimentos, trazendo consigo o conceito de morar e trabalhar em locais próximos.

O bairro da Liberdade é conhecido como o maior reduto da comunidade japonesa no município, comunidade esta que é considerada a maior do mundo fora do Japão. Em função disso e por sua proximidade do Centro, oferta uma ampla variedade de centros culturais, gastronômicos e comerciais.

OPORTUNIDADE E MERCADO:

O déficit habitacional no Brasil atualmente é estimado em quase 8 milhões de moradias. A cidade de São Paulo concentra boa parte desta demanda, que ao longo do tempo veio sendo atendida com novos empreendimentos através do Programa Minha Casa Minha Vida, do Governo Federal, em regiões limítrofes da cidade e da sua região metropolitana.

Incentivos urbanísticos levaram recentemente novos projetos à região central da cidade. A ampla oferta de transporte e serviço desta região, aliada à alta concentração de empresas e empregos, deram a oportunidade a pessoas e famílias, com renda mensal de até 6 salários mínimos, pudessem adquirir os seus imóveis na região, melhorando assim a sua condição de moradia e qualidade de vida.

São em sua maioria imóveis compactos, como no caso do All Liberdade, com metragens que variam de 24 m2 (1 dormitório) a 34 m2 (2 dormitórios), que oferecem ampla gama de lazer e serviços em suas área comuns (piscina, lavanderia, academia, etc).

Os últimos 02 lançamentos no bairro tiveram 100% de vendas, com o MAC “Is Liberdade” tendo sido vendido em 01 semana e a CYRELA “Hum Liberdade” sendo vendido em apenas 03 meses.

O EMPREENDIMENTO:

Nome: ALL Liberdade

Atividade: Residencial

Local: Rua dos Estudantes, 388, Liberdade, São Paulo / SP, CEP 01.505-001

Unidades: 258 apartamentos com áreas de 24 m2 (01 dormitório) e 34 m2 (02 dormitórios), distribuídos em 19 andares.

Condomínio: Portaria, hall, pet place, salão de festas, lavanderia, fitness, brinquedoteca, playgroung, piscina e bicicletário, entregues equipados e decorados.

Público Alvo: A região metropolitana de São Paulo possui mais de 20 milhões de habitantes. O movimento de revalorizar o centro da cidade busca resolver um problema crítico de mobilidade da cidade, fazendo com que as pessoas morem mais próximas do trabalho. O empreendimento se encaixa no Programa Minha Casa Minha Vida, financiado através da Caixa Econômica Federal, para pessoas com renda de até 6 salários mínimos. Os últimos 02 lançamentos na região tiveram 100% das vendas em até 03 meses de lançado.

Região de Atuação: São Paulo e região metropolitana

Área do Terreno: 1.162,80 m2

Área Privativa Construída: 6.696 M2

Alvará de Construção: 2018/09038-00 de 07/06/2018 expedido pela Prefeitura Municipal de São Paulo / SP.

ALVARÁ DE CONSTRUÇÃO (LINK)

CONTRATO DE COMPRA E VENDA DO TERRENO (LINK)

CERTIDÃO DE ÔNUS DA MATRÍCULA DO TERRENO NO CARTÓRIO DE IMÓVEIS (LINK)

3 INFORMAÇÕES SOBRE O VALOR MOBILIÁRIO OFERTADO

OPERAÇÃO:

Distribuição de Contratos de Investimento (mútuo não-conversível).

Para efeito de cálculo do valor que a Sociedade Empresária de Pequeno Porte deverá restituir ao Investidor, a quantia investida por este equivalerá a um fração de m2 (metros quadrados) de área privativa do Empreendimento que terá seu memorial de incorporação arquivado e registrado à margem da matrícula de nº 37.566 e 37.567 do 1º Ofício de Registro de Imóveis de São Paulo, e lhe será devolvida dentro do prazo estipulado no contrato (24 meses), com base na média aritmética do valor do metro quadrado das vendas das unidades autônomas que compõem o empreendimento. O valor, expresso em moeda corrente (R$), será apurado conforme fórmula abaixo:

 

Área Privativa Investidor (m2) x Total de Vendas Contratadas (VGV em R$)

                                            Total de Vendas Contratadas (m2 de Área Privativa)

 

Este título não garante ao investidor direito a participação societária alguma nem tampouco direito a voto.

Este título é passível de livre cessão, desde que negociado exclusivamente de forma privada, através de assinatura de Termo de Cessão de Crédito.

PÚBLICO ALVO: De investidor comum à qualificado

TIPO DE CONTRATO: Contrato de Investimento não conversível em participação societária

PARTICIPAÇÃO OFERECIDA (PARA O MÁXIMO A CAPTAR): 3,2435% (225,89 m2) da área privativa/vendável (6.966,36 m2) do empreendimento. Para simples efeito de entendimento e didática, a operação equivale à compra de área do empreendimento a um valor de R$ 4.427,03/m2

QUANTIDADE DE CONTRATOS OFERTADOS: 1.020

VALOR UNITÁRIO DO CONTRATO: R$ 1.000,00

VALOR MÍNIMO A CAPTAR: R$ 680.000,00

VALOR MÁXIMO A CAPTAR (VALOR TOTAL DA OFERTA): R$ 1.020.000,00

INVESTIMENTO MÍNIMO: R$ 1.000

INVESTIMENTO MÁXIMO: R$ 1.020.000,00

PERÍODO DE CAPTAÇÃO: 29/04/2019 a 14/06/2019, podendo ser encerrada assim que for captado o VALOR MÍNIMO

DATA DE EMISSÃO DO CONTRATO: até 20/06/2019 ou em até 05 dias úteis após o encerramento da captação

PRAZO DE VENCIMENTO DO CONTRATO: 24 meses

1 Caso seja captado um valor inferior a R$ 680.000 o dinheiro será devolvido a todos os investidores em até 7 dias úteis a contar da data de encerramento da oferta.

2 A oferta pode acabar antes da data indicada caso acabem as cotas disponíveis.

O alvo da oferta corresponde, neste momento, ao percentual de 10.000% do Capital Social da BR ESTUDANTES EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO SPE LTDA e a 14,62% do Patrimônio Líquido da sua controladora e avalista da operação BRACON INCORPORACOES E PARTICIPACOES LTDA. O título adquirido através desta oferta não poderá ser convertido em participação societária.

A OFERTA PÚBLICA DE VALORES MOBILIÁRIOS:

Propósito: Captar recursos para desenvolvimento do empreendimento ALL Liberdade.

Destinação dos Recursos: Os recursos captados na oferta serão utilizados para complementar o pagamento do terreno e para arcar com as despesas de divulgação (marketing) do empreendimento no seu lançamento.

Faturamento do Projeto Previsto para 2019*: R$ 10.735.507,50

Faturamento do Projeto Previsto para 2020*: R$ 26.838.768,75

Faturamento do Projeto Previsto para 2021*: R$ 5.367.753,75

Faturamento do Projeto Previsto para 2022*: R$ 0

Faturamento do Projeto Previsto para 2023*: R$ 0

O fato das unidades serem vendidas em sua maioria com pagamento parcelado faz com que a curva de ingressos/entradas esteja projetada conforme abaixo:

Ingressos do Projeto Previsto para 2019*: R$ 178.923,00

Ingressos do Projeto Previsto para 2020*: R$ 7.160.496,00

Ingressos do Projeto Previsto para 2021*: R$ 25.874.081,00

Ingressos do Projeto Previsto para 2022*: R$ 9.035.714,00

Ingressos do Projeto Previsto para 2023*: R$ 692.816,00

Faturamento / Ingressos Operacionais Mensais (LINK)

CRONOGRAMA PREVISTO:

Início das Vendas – Outubro de 2019

Previsão Início das Obras – Fevereiro de 2020

Prazo Contratual de Entrega – Fevereiro de 2022

Evolução Física das Obras em 31/03/2019 - 0% 

4 CARACTERÍSTICAS DA OFERTA, GARANTIAS, BONIFICAÇÃO E TRIBUTAÇÃO

OFERTA:

Total de 1.020 contratos de R$ 1.000,00.

Caso o investidor opte por valores acima de R$ 1.000,00, o mesmo receberá apenas um contrato com o somatório do valor investido.

CONDIÇÕES DE REMUNERAÇÃO DOS CONTRATOS:

Para efeito de cálculo do valor que a Sociedade Empresária de Pequeno Porte deverá restituir ao Investidor, a quantia investida por este equivalerá a um fração de m2 (metros quadrados) de área privativa do Empreendimento que terá seu memorial de incorporação arquivado e registrado à margem da matrícula de nº 37.566 e 37.567 do 1º Ofício de Registro de Imóveis de São Paulo, e lhe será devolvida dentro do prazo estipulado no contrato (24 meses), com base na média aritmética do valor do metro quadrado das vendas das unidades autônomas que compõem o empreendimento. O valor, expresso em moeda corrente (R$), será apurado conforme fórmula abaixo:

 

Área Privativa Investidor (m2) x Total de Vendas Contratadas (VGV em R$)

                                            Total de Vendas Contratadas (m2 de Área Privativa)

O valor investido, adicionado à sua remuneração, será pago em até 7 dias após o vencimento do contrato.

PERIODO DE CAPTAÇÃO:

29/04/2019 a 14/06/2019. A data de início e fim da captação poderá variar conforme disponibilidade de contratos.

GARANTIAS:

A incorporação imobiliária, que tem por objeto este empreendimento, será submetido ao Regime de Afetação nos termos da Lei 4.591/64. Desta maneira, os recursos provenientes de adquirentes e financiadores serão depositados diretamente em uma conta bancária exclusiva do empreendimento, assim que finalizada a captação, o que garante a utilização dos recursos para o fim previsto.

Adicionalmente A obrigação de pagar a soma determinada é garantida integralmente por aval, dado pelo sócio e administrador da SOCIEDADE EMPRESÁRIA, ALON NUSSBACHER, nascido em São Paulo, casado, engenheiro civil, inscrito no CPF/MF sob o nº 055.457.618-02   e portador da cédula de identidade nº 14.189.565-2 SSP-SP, residente e domiciliado na cidade de São Paulo, assim como pela sócia-controladora da SOCIEDADE EMPRESÁRIA, BRACON INCORPORACOES E PARTICIPACOES LTDA, inscrita no CNPJ/MF sob o nº 11.633.925/0001-96, com sede e domicílio na cidade de São Paulo, estado de São Paulo, com endereço na Rua Claudio Soares, n° 72, Sala 1318, bairro Pinheiros, CEP 05.422-030, a qual informou através das suas demonstrações financeiras, apuradas em 31/12/2018, Patrimônio Líquido de R$ 6.839.569,47.

BONIFICAÇÃO:

Bônus por Prazo*: Quanto antes reservar e liquidar a quota, maior a bonificação

Investimentos até 05/05 – 1,0% de bônus sobre o valor investido

Investimentos até 12/05 – 0,5% de bônus sobre o valor investido

Investimentos até 19/05 – 0,25% de bônus sobre o valor investido

Bônus por Volume Investido*: Quanto maior o investimento, maior a bonificação

Investimentos a partir de R$ 20.000 – 0,5% de bônus sobre o valor investido

Investimentos de R$ 5.000 a R$ 19.000 – 0,25% de bônus sobre o valor investido

*A bonificação será agregada ao valor investido no Contrato de Investimento

TRIBUTAÇÃO:

O retorno que exceder o valor do principal será tributado como ganho de capital e serão tributados na fonte pelo emissor. A alíquota para o empreendimento ALL LIBERDADE será de 15,0% sobre o ganho de capital.
5 ESTUDO DE VIABILIDADE ECONÔMICO FINANCEIRA

Após análise dos dados apresentados pela empresa ofertante, conclui-se que o projeto é viável econômico e financeiramente. Sua margem líquida se encontra superior à de outros empreendimentos do tipo.

A análise do rating da empresa/projeto avaliou os critérios de (i) Fatores Externos, (ii) Histórico Operacional, (iii) Análise Contábil/Financeira, (iv) Análise de Viabilidade do Empreendimento. Foi apurada nota 9,03 para um máximo de 10,00.

LINK: Análise de Viabilidade e Rating

INDICADORES FINANCEIROS DO INVESTIMENTO:

Margem Líquida do Projeto: 21,75%

ROI Estimada do Investidor: De 25,32% a 53,16% tendo como cenário base a expectativa de rentabilidade de 39,24% ao final dos 24 meses do Contrato de Investimento.

TIR Anual Estimada do Investidor: De 11,94% a 23,76% tendo como cenário base a expectativa de rentabilidade de 18,00% ao ano.

LINK: Memória de Cálculo – Expectativa de Rentabilidade

Conforme contrato, a empresa ofertante se obriga a devolver o capital nominal investido caso se apure rentabilidade negativa nos Contratos de Investimento.

ROI (Return Over Investiment ou Retorno sobre o Investimento): é o percentual de ganho bruto estimado para o projeto. Como exemplo, baseado no ROI esperado para este projeto, ao investir R$ 1.000 o investidor poderá ter um ganho de capital (lucro) de até R$ 531,16, além do principal investido.

TIR (Taxa Interna de Retorno): A TIR é a taxa que o investidor obtém em média em cada ano sobre os capitais que se mantêm investidos no projeto. Ou seja, neste projeto o investidor em uma expectativa de retorno que varia de 11,94% a 23,76% ao ano. Como uma ferramenta de decisão, a TIR é utilizada para avaliar investimentos alternativos. A alternativa de investimento com a TIR mais elevada é normalmente a preferida.

OUTRAS INFORMAÇÕES:

Os dados financeiros e cronograma de obra, aqui apresentados são estimativas com base na experiência da BR ESTUDANTES EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO SPE LTDA, proprietária do negócio.

A BLOXS realizou a análise de viabilidade dos números apresentados pelos empreendedores com base em empreendimentos similares do mercado para obter os dados de comparação.

Os valores mobiliários objetos da presente oferta serão negociados em mercado de balcão não organizado.

Os valores mobiliários objeto da presente oferta não serão negociados em bolsa de valores ou em sistema de mercado de balcão organizado, não podendo ser assegurada a disponibilidade de informações sobre os preços praticados ou sobre os negócios realizados.

Quaisquer outras informações ou esclarecimentos sobre a companhia e a distribuição em questão poderão ser obtidas junto à BLOXS ou à BR ESTUDANTES EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO SPE LTDA.
6 ALERTA SOBRE RISCOS

DOS FATORES DE RISCO DO INVESTIMENTO NA BR ESTUDANTES EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO SPE LTDA:

Os fatores de risco do investimento na BR ESTUDANTES EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO SPE LTDA não se limitam aos descritos abaixo:

1. Riscos associados ao investimento em cotas não conversíveis de emissão de sociedade empresária de pequeno porte

1.1. Riscos relacionado à liquidez: O retorno do investimento dependerá do valor de venda da área privativa (em m2) do empreendimento, apurado 24 meses após a emissão do Contrato de Investimento. Este valor de venda do m2 será apurado somando o Valor Geral de Vendas do empreendimento (em R$) pela área total privativa vendida (em m2). Caso o investidor queira vender seus contratos de mútuo somente poderá negocia-los em mercado privado, o que pode resultar na dificuldade para os investidores interessados em alienar seus contratos de mútuo. Assim sendo, o investidor que adquirir os contratos de mútuo da BR ESTUDANTES EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO SPE LTDA deve estar consciente de que estes possuem características peculiares e específicas quanto à liquidez do investimento, consistindo, portanto como um investimento de longo prazo;

1.2. Riscos relacionados à rentabilidade do investimento: O investimento em contratos representativos de dívida de uma empresa de pequeno porte através da BLOXS é uma aplicação de renda variável, o que pressupõe que a rentabilidade do investidor dependerá do valor de venda da área privativa (em m2) do empreendimento. Poderá haver perda da totalidade do valor investido no caso de insucesso ou falência da BR ESTUDANTES EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO SPE LTDA;

1.3. Os valores mobiliários objeto desta oferta são emitidos de forma não escritural, ou seja, a sua guarda será de responsabilidade do próprio investidor;

1.4. O contrato de mútuo é apenas representativo de dívida e não dá, de forma alguma, direito de participação societária ao investidor. Não existe obrigação alguma de que a BR ESTUDANTES EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO SPE LTDA venha a se tornar uma sociedade anônima;

1.5. Há possibilidade de descontinuidade das operações da plataforma, o que pode afetar a obtenção de informações sobre o empreendimento ALL LIBERDADE e a empresa BR ESTUDANTES EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO SPE LTDA após realizada a oferta;

1.6. O investidor tem o direito de desistir do investimento sem incorrer em qualquer multa ou penalidade durante o período de desistência (7 dias).

2. Riscos associados ao investimento na BR ESTUDANTES EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO SPE LTDA:

2.1. Antes de tomar uma decisão de investir na BR ESTUDANTES EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO SPE LTDA, os investidores devem, considerando sua própria situação financeira, seus objetivos de investimento e o seu perfil de risco, avaliar, cuidadosamente, todas as informações disponíveis;

2.2. Risco relativo ao valor mobiliário face à propriedade dos ativos: A propriedade de contratos de mútuo da BR ESTUDANTES EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO SPE LTDA não confere aos seus investidores a propriedade sobre os imóveis ou direitos integrantes do patrimônio do mesmo, tampouco dos seus ativos financeiros;

2.3. Não existência de garantia de eliminação total de riscos por parte da BR ESTUDANTES EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO SPE LTDA: Apesar da concessão de garantias, na modalidade aval, por parte de sua controladora (BRACON INCORPORACOES E PARTICIPACOES LTDA) e por parte do seu respectivo sócio (ALON NUSSBACHER), a exposição do investidor aos riscos aos quais a BR ESTUDANTES EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO SPE LTDA está sujeito poderá acarretar perdas para os investidores.

2.4. Risco relacionado a prestação de informações: A empresa BR ESTUDANTES EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO SPE LTDA não é registrada na CVM e por isto pode não haver prestação contínuas de informações sobre a empresa e sobre o empreendimento por ela desenvolvido. As informações sobre o empreendimento estarão disponíveis com atualização minimamente trimestral através a plataforma de investimento coletivo BLOXS.

3. Riscos tributários:

O risco tributário consiste basicamente na possibilidade de perdas decorrentes de eventual alteração da legislação tributária, mediante a criação de novos tributos, interpretação diversa da atual sobre a incidência de quaisquer tributos ou a revogação de isenções vigentes, sujeitando a BR ESTUDANTES EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO SPE LTDALTDA ou seus investidores a novos recolhimentos não previstos inicialmente.

4. Riscos associados ao investimento em ativos imobiliários:

4.1. De desapropriação: Há possibilidade de que ocorra desapropriação, parcial ou total, do imóvel que compõem os ativos imobiliários da BR ESTUDANTES EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO SPE LTDA, por decisão unilateral do Poder Público, a fim de atender finalidades de utilidade e interesse público;

4.2. De sinistro: Em caso de sinistro envolvendo a integridade física dos ativos imobiliários, os recursos obtidos pela cobertura dos seguros dependerão da capacidade de pagamento das companhias seguradoras contratadas, nos termos das apólices exigidas. Por outro lado, as coberturas contratadas poderão ser insuficientes para a reparação do dano sofrido, observadas as condições gerais das apólices;

4.3. Relativos à atividade comercial: É característica das vendas sofrerem variações em seus valores em função do comportamento da economia como um todo. Deve ser destacado que alguns fatores podem ocasionar o desaquecimento de diversos setores da economia, principalmente em decorrência das crises econômicas, sejam elas oriundas de outros países ou mesmo do nosso, com reflexo na redução do poder aquisitivo em geral, ou até mesmo pela falta de segurança na cidade onde se situa o ativo imobiliário da BR ESTUDANTES EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO SPE LTDA, acarretando, por exemplo, redução nos valores das vendas (R$/m2) ou na redução da velocidade de venda;

4.4. Jurídicos e relacionados a processos judiciais: Toda a arquitetura do modelo financeiro, econômico e jurídico da BR ESTUDANTES EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO SPE LTDA considera um conjunto de rigores e obrigações de parte a parte estipuladas através de contratos públicos ou aprovados tendo por diretrizes a legislação em vigor. Entretanto, em razão da pouca maturidade e da falta de tradição e jurisprudência no mercado de capitais brasileiro, no que tange a este tipo de operação financeira, em situações atípicas ou conflitantes poderá haver perdas por parte dos investidores em razão do dispêndio de tempo e recursos para eficácia do arcabouço contratual. Apesar de a BR ESTUDANTES EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO SPE LTDA e sua administradora tomarem todas as cautelas necessárias com relação aos processos judiciais nos quais a BR ESTUDANTES EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO SPE LTDA figurará na qualidade de parte, existe o risco de que eventuais perdas em decorrência de tais procedimentos venham a superar os respectivos valores provisionados pela BR ESTUDANTES EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO SPE LTDA;

4.5. Riscos de Registros: A BR ESTUDANTES EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO SPE LTDA ainda não possui o seu Memorial de Incorporação registrado no Cartório de Imóveis. Apesar de tomar toda a diligência necessária para o eficaz registro da incorporação, existe o risco por fatores próprios da atividade imobiliária de falhas ou atrasos neste processo. Conforme contrato, caso a BR ESTUDANTES EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO SPE LTDA não obtenha tal registro até o dia 30/09/2019, a mesma se obriga a devolver o dinheiro investido com correção de 150% da taxa do CDI;

4.6. Demais riscos: A BR ESTUDANTES EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO SPE LTDA e os ativos imobiliários também estão sujeitos a outros riscos advindos de motivos alheios ou exógenos, tais como moratória, guerras, revoluções, alterações na política econômica, decisões judiciais, etc.

7 INFORMAÇÕES SOBRE A REMUNERAÇÃO DA PLATAFORMA

A remuneração da BLOXS consiste em um percentual sobre o valor captado, caso a oferta obtenha sucesso, adicionado a um valor fixo. Não há cobrança de taxas sobre os rendimentos do investidor ou taxas administrativas. O pagamento da remuneração será feito exclusivamente pela Sociedade Empresária de Pequeno Porte para a plataforma abaixo identificada:

 

BTR SERVIÇOS DE PLATAFORMA ELETRONICA E CONSULTORIA EMPRESARIAL LTDA, pessoa jurídica de direito privado, estabelecida na Av. Tancredo Neves, nº 2539, EDF CEO, Torre Londres, na cidade de Salvador, Estado da Bahia, inscrita no CNPJ sob nº 29.131.261/0001-22, contato@bloxs.com.br, www.bloxs.com.br, fone (71) 3501-3310.

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Sobre a Bloxs

Somos uma plataforma de investimento coletivo, que tem como missão fornecer acesso fácil a investimentos alternativos de qualidade. Tudo isso 100% online e com a segurança de um mercado regulado pela CVM (Resolução n˚ 88).

Com a Bloxs, você diversifica o seu portfólio, equilibra a sua volatilidade e sofistica a sua rentabilidade através de operações de Private Equity na Economia Real, antes restrito a grandes fundos, investidores institucionais e family offices.

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1 Quem somos

A Bloxs Investimentos é uma plataforma de investimento coletivo que tem como missão fornecer acesso fácil a ativos alternativos de qualidade. Somos regulados e temos autorização da Comissão de Valores Mobiliários (“CVM”) para realizar a intermediação de ofertas públicas de investimentos com dispensa automática de registro nos termos da Resolução CVM n˚ 88, de 27 de abril de 2022.

A nossa razão social é BTR SERVIÇOS DE PLATAFORMA ELETRONICA E CONSULTORIA EMPRESARIAL LTDA (“Bloxs” ou “Plataforma”), nosso CNPJ 29.131.261/0001-22 e nosso escritório está em São Paulo (Rua Cardeal Arcoverde, 1641, conj 53/54, Pinheiros). Conheça um pouco mais sobre a nossa trajetória, clicando aqui!

2 Como investir?

a. Preencher os seus dados cadastrais reunidos em campo específico contido na Plataforma;
b. Receber no endereço de e-mail indicado em seus dados cadastrais o presente Material Didático do Investidor da BLOXS (“Material Didático”);
c. Identificar a operação que esteja com captações de recursos abertas e clicar no botão “Tenho Interesse” ou “Investir” ou “Invista Agora” ou “Faça Sua Reserva”;
d. Definir o valor que pretende investir;
e. Enviar a declaração de investidor, por meio da realização de “clique” nas opções do campo "Auto-Declaração de Perfil do Investidor";
f. Ler o Termo de Uso e o Termo de Ciência de Risco e assinalar opção “Li e estou de acordo”;
g. Confirmar a realização do investimento na Oferta por meio do pagamento do boleto emitido ou através de saldo disponível na “Conta Digital Bloxs”, em até 03 dias corridos ou em até 01 dia após a oferta atingir o seu Valor Alvo Mínimo;
h. O investidor terá a faculdade de desistir da realização de seu investimento no prazo de até 7 (sete) dias após efetivação de sua confirmação. Para tanto, basta entrar em contato através do e-mail contato@bloxs.com.br e informar a respeito da sua decisão de desistência. Em até 5 dias contados do recebimento do pedido de desistência por parte do investidor, o mesmo receberá de volta o respectivo recurso originalmente investido, sem a incidência de qualquer multa pecuniária ou qualquer outra penalidade;
i. Qualquer pessoa, que possua CPF e conta bancária em seu nome pode investir. É possível também realizar o investimento através de empresas, patrimoniais e fundos, bastando realizar a abertura de conta e a reserva em nome da pessoa jurídica indicada. A liquidação da reserva deve ser feita através de uma conta bancária do mesmo CNPJ. No caso em que a pessoa jurídica seja um Fundo de Investimento, o mesmo deverá observar as regras, procedimentos e adequação a esta modalidade de investimento em seu respectivo regulamento, validando o mesmo com o Administrador do Fundo.

3 Qual o prazo da oferta e seu valor alvo?

a. As ofertas são abertas com um prazo inicial de 30 dias para captação, podendo ser encerradas e distribuídas parcialmente a qualquer momento a partir de alcançado o seu Valor Alvo Mínimo;
b. O Valor Alvo Mínimo, para fins de viabilidade da oferta, será sempre igual a 2/3 (dois terços) do Valor Alvo Máximo de captação;

Caso ao final do prazo de 30 dias não seja alcançado o Valor Alvo Mínimo, a oferta pode ter seu prazo postergado, chegando a até 180 dias;

4 Onde fica o meu dinheiro?

a. Para uma maior segurança nas nossas operações e em função da regulação da Comissão de Valores Mobiliários (CVM), cada captação possui sua própria Conta, em formato de “Conta Garantia” ou “Conta Escrow”. Esta conta é movimentada apenas pela Instituição Financeira, regulada e fiscalizada pelo Banco Central. Caso a oferta não atinja o seu Valor Alvo Mínimo dentro do prazo limite da oferta, o recurso é devolvido para o investidor, em até 05 dias úteis;
b. Após encerrada a oferta que tenha alcançado seu Valor Alvo, os recursos são transferidos para a conta corrente da Sociedade Empresária em até 05 dias úteis;
c. Os pagamentos feitos pela Sociedade Empresária são realizados diretamente na conta corrente do investidor, cadastrada na Plataforma, ou na “Conta Digital Bloxs”.

5 Através de qual instrumento estou investindo?

a. Você estará investindo em um Contrato de Investimento Coletivo (CIC), que é um título e valor mobiliário regulado pela Resolução CVM n˚ 88, emitidos e assinados de forma eletrônica diretamente entre a Sociedade Empresária e o investidor;
b. A BLOXS não é parte neste contrato, servindo exclusivamente como plataforma intermediária ao longo da oferta e como canal de relacionamento e prestação de contas entre Sociedade Investida e seus investidores;
c. Uma vez emitidos, os contratos ficam disponíveis na área interna da Plataforma. Contudo, os referidos contratos não serão guardados por instituição custodiante, o que implica a incidência do risco de eventual perda dos CIC´s firmados entre a Sociedade Empresária e os respectivos investidores da mesma. Reforçamos a importância que todos os investidores baixem os seus CIC´s ao final do processo de assinatura e o guardem também em repositório individual.

6 Quais as modalidades das operações na Bloxs?

a. OPERAÇÕES DE DÍVIDA: Investidor empresta o recurso para a Sociedade Empresária, recebendo amortizações periódicas. Ao final recebe uma Remuneração Fixa (pré-estabelecida) e/ou uma Remuneração Variável (em função da performance do negócio). São representados por contratos não conversíveis em cotas/ações.

b. OPERAÇÕES DE EQUITY: O investidor participa do negócio através de um contrato conversível em cotas/ações. Em geral as Sociedades Empresárias são constituídas como veículos exclusivos (empresas SPE LTDA ou S/A) de forma a segregar toda a movimentação operacional e financeira do negócio. O investidor passa a ter uma participação (%) dos benefícios econômicos desta empresa. Nesta modalidade, existem 03 possibilidades distintas:

  • Investidor entra no Quadro Societário da empresa transformada em S/A, obrigatoriamente, em até 06 meses. Recebe dividendos periódicos isentos de IR.
  • Investidor não precisa entrar no Quadro Societário da empresa, recebendo remunerações periódicas e tendo o direito de converter em ações caso ocorra a venda dos ativos.
  • Investidor fica com uma dívida durante prazo determinado, recebendo Remunerações Fixas. Ao final do prazo, existe uma "janela de conversão" onde é possível decidir por converter em ações e entrar no Quadro Societário ou receber o dinheiro parcelado/remunerado em até 24x.

7 Quais os produtos da Bloxs em Equity e Dívida?

Para facilitar a padronização dos contratos e simplificação do entendimento dos emissores e dos investidores com viés meramente exemplificativa e educacional, dividimos o “produtos” em três formatos abaixo elencados:

  • Bloxs Crédito Estruturado: São operações de Dívida, em emissões de até R$ 1 milhão e cotas a partir de R$ 1 mil. Possuem pagamentos minimamente trimestrais e prazos de vencimento de até 3 anos.
  • Bloxs Teses: São operações geralmente de Equity, em emissões de R$ 3 milhões a R$ 5 milhões e cotas a partir de R$ 5 mil e prazo indeterminado. Devem necessariamente fazer parte de teses específicas da Bloxs com relação às oportunidades em determinados mercados, podendo a Sociedade Empresária ter a assessoria de empresas do grupo econômico da Bloxs na supervisão e direcionamento estratégico do negócio.
  • Bloxs On Demand: São operações de Dívida ou Equity com diligência feita por parte da Bloxs, feitos sob medida para atender a rede de relacionamento da própria Sociedade Empresária.

8 Quais os prazos e liquidez dos investimentos?

a.Os prazos das operações de Dívida em geral variam de 6 a 48 meses;
b.Nas operações de Equity este prazo pode ser determinado (ex: 4 ou 5 anos para operações no agronegócio) e indeterminado, quando se tratam de ativos com foco em renda (ex: imóveis e ativos de geração de energia);
c.Os retornos atinentes às operações serão auferidos pelos investidores após o final do prazo de duração dos respectivos títulos. Os investimentos em títulos lastreados em operações da economia real são aplicações dotadas de horizonte de longo prazo e baixa liquidez.
d.Há a possibilidade de os investidores resgatarem os contratos antes dos respectivos prazos de vencimento. As efetivas vendas dos contratos estão condicionadas aos interesses das próprias Sociedades Empresárias envolvidas nas Ofertas, aos demais investidores dos títulos em questão ou a quaisquer terceiros em adquiri-los pelos preços que venham a ser solicitados pelos investidores;

9 Como funciona a tributação e o imposto de renda?

a. Anualmente, no mês de março a Bloxs disponibiliza o Informe de Rendimentos com todas as informações necessárias para a declaração de cada investidor.

b. Operações de Dívida: Você deverá declarar o seu investimento na seção "Bens e Direitos" como empréstimo, classificando-o como "Rendimentos Sujeitos à Tributação Exclusiva na Fonte". No momento do pagamento, a Sociedade Empresária irá reter o Imposto de Renda de acordo com a Tabela Regressiva (abaixo).

Período Alíquota
até 6 meses 22,50%
de 6 meses a 1 ano 20,00%
de 1 ano a 2 anos 17,50%
mais de 2 anos 15,00%

c. Operações de Equity: As operações de Equity são também tributadas pela Tabela Regressiva e declaradas de igual maneira, até a conversão do Contrato em ações/cotas da empresa. Após a conversão do Contrato de Investimento e entrada do investidor no Quadro Societário da empresa, o mesmo passa a receber dividendos, atualmente isentos de imposto no Brasil. Neste formato, sob eventual Ganho de Capital em caso de alienação das cotas/ações, incidirá 15% de tributação.

10 Como acompanhar a evolução do negócio e prestação de contas?

a. Todas as Sociedades Empresárias que captam investimento através da Bloxs são obrigadas a fornecer atualizações aos seus investidores em periodicidade mínima trimestral;
b. Os investidores devem estar cientes de que não há exigência legal quanto à apresentação de demonstrações financeiras periódicas por parte das Sociedades Empresárias ou da contratação de auditoria independente para análise destas demonstrações;
c. O investimento pode ser acompanhado pela área interna de cada investidor. Este espaço disponibiliza todos os contratos e informações necessárias referentes ao investimento realizado, além de um chat para se comunicar com os outros investidores do negócio.

11 Qual o papel da Bloxs no acompanhamento do negócio?

a. A Bloxs não exerce o papel de auditor, fiscal, de agente fiduciário e nem de escriturador. Por regulação, temos a obrigação de gerenciar e zelar pela qualidade da informação que é prestada aos investidores ao longo do acompanhamento do negócio e dar fluidez à comunicação entre as partes. Temos uma equipe dedicada a analisar a qualidade dessas informações, sem, porém, entrar em detalhes técnicos próprios de uma uma auditoria contábil ou de processos;
b. Em eventos de inadimplência, de execução contratual ou de detalhamento de prestação de contas, a Bloxs atua com o intuito de dar maior fluidez a este tipo de evento e reduzir a assimetria informacional entre os investidores de cada negócio.

12 Como a Bloxs seleciona as operações que são ofertadas?

Sabemos que negócios são feitos por pessoas, portanto além da parte documental, procuramos entender a história do empreendedor - sua experiência, reputação e capacidade de execução - de forma a estruturar operações que busquem a mitigação de riscos identificados e um retorno atrativo. Alguns dos itens avaliados: (i) Histórico de realizações do empreendedor e da empresa; (ii) Análise de crédito da empresa e dos sócios; (iii) Rentabilidade e Fluxo de Caixa da Operação; (iv) Garantias disponibilizadas à operação.

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