Bracon Ipiranga

Opção de Investimento Alternativo - Bracon Ipiranga
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  • Imobiliária

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Imobiliária

Bracon Ipiranga

Rentabilidade Alvo (TIR)

12.68% a.a

Investimento Mínimo

R$ 10.000,00

Valor Captado

R$ 860.000,00

Prazo

24 meses

Pagamento

Semestral

Modalidade

Dívida

Status

Encerrou em 13/11/2020

Apresentação Resumo

Baixar

Status: Alvo Mínimo Atingido
cotas adquiridas
reservas ativas
R$ 800.000
Alvo Mínimo
R$ 1.200.000
Alvo Máximo

Sobre o Investimento

Oportunidade de investimento no MAIOR MERCADO IMOBILIÁRIO DO PAÍS: a cidade de SÃO PAULO!

Os recursos captados serão investidos no desenvolvimento do empreendimento Bracon Ipiranga. Este é o segundo projeto da Bracon financiado através da Bloxs. O primeiro, All Liberdade, captou R$ 826 mil em jun/19, através de 78 investidores, que já estão acompanhando mensalmente a evolução do negócio.

Nesta operação de Dívida, o investidor será credor da ofertante, recebendo juros que irão variar em função da média do valor de venda do m² ao longo do período da operação. 


O PROJETO E A EMPRESA

O projeto será lançado até jan/21 e contempla o desenvolvimento de uma torre residencial no histórico bairro do Ipiranga, no coração da cidade de São Paulo. O empreendimento de R$ 43 milhões de VGV terá 170 apartamentos de 02 quartos, completa infraestrutura e localização privilegiada na Av. Nazaré - a 400m da estação de metrô Alto do Ipiranga e 700m da Universidade São Camilo.

Conheça mais sobre o projeto:


Conheça mais sobre a Bracon:



A OFERTA DE INVESTIMENTO

Conheça aqui os as principais informações do investimento. Consulte também a minuta do Contrato de Investimento, disponível na sessão Informações Essenciais sobre a Oferta Pública.

Tipo de OperaçãoDívida
Prazo da Operação24 Meses
Valor Alvo a CaptarMín: R$ 800.000 I Máx: R$ 1.200.000
Investimento Mínimo (Valor Cota)R$ 10.000
Cotas DisponíveisMín: 80 I Máx: 120
Pagamentos PeriódicosSemestrais
Pagamento FinalNov/22
Abertura da Captação14/10/2020
Encerramento da Captação13/11/2020
Tributação15% IRRF 
Rentabilidade Projetada (TIR Cen. Base)1,0% a.m. = 12,68% a.a.

A remuneração dos Contratos de Investimento será variável em função da média do valor de venda por m² dos apartamentos: 

CENÁRIO
MÉDIA DO VALOR DE VENDA POR M²AO MÊS
AO ANO
PERÍODO
ConservadorAté R$ 6.900,000,8%10,03%21,07%
BaseDe R$ 6.900,00 até R$ 7.900,001,0%12,68%26,97%
PositivoAcima de R$ 7.900,001,2%15,39%33,15%


GARANTIAS E MANDATO

• Penhor de quotas do ofertante (SPE) registrado na Junta Comercial de SP;

• Fiança da Bracon e do Alon Nussbacher em favor da própria emissora, BR Ipiranga Empreendimento Imobiliário SPE LTDA;

• Empresa especializada figurando como Mandatária dos investidores para eventual ação de cobrança;


POR QUE INVESTIR

1. Oportunidade de investimento imobiliário no maior mercado do país: a cidade de São Paulo;

2. Alta demanda por apartamentos de 2 dormitórios, de valores a partir de R$ 252 mil, em região central da cidade; 

2. Empreendedor com longo histórico de sucesso em desenvolvimento imobiliário na região;

3. Investimento na modalidade Dívida, com expectativa de rentabilidade equivalente a 6x CDI e garantias atreladas ao Contrato de Investimento;


SAIBA MAIS

• Baixe a Apresentação do projeto: BR Ipiranga e da Bracon

• Acesse a minuta do Contrato de Investimento, na seção "Informações Essenciais Sobre a Oferta Pública".

• Acompanhe a evolução do empreendimento All Liberdade, projeto captado pela Bracon através Bloxs em 2019 

• Acesse o site da Bracon: www.bracon.com.br

• Mercado Imobiliário de SP: Veja a LIVE onde Alon Nussbacher (CEO da Bracon) e Rafael Rios (Bloxs) analisam o momento do mercado imobiliário em SP


Informações Essenciais sobre a Oferta Pública

1 INFORMAÇÕES SOBRE A SOCIEDADE EMPRESÁRIA DE PEQUENO PORTE

a. BR IPIRANGA EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE LTDA, sociedade empresária de pequeno porte, inscrita no CNPJ sob o nº 35.799.579/0001-89, com sede na Rua Cláudio Soares, nº 72, Sala 1318, Pinheiros, São Paulo, SP, CEP 05.422-030, com seus atos constitutivos devidamente registrados na Junta Comercial do Estado de São Paulo. A empresa pode ser contatada através do telefone + 55 (11) 4810-5501.

b. A SOCIEDADE EMPRESÁRIA é empresa especializada em incorporação de empreendimentos imobiliários. A SOCIEDADE EMPRESÁRIA é uma Sociedade de Propósito Específico (SPE). Foi constituída exclusivamente para o desenvolvimento do Projeto a seguir elencado: (i) Desenvolvimento do empreendimento BR Ipiranga, possuindo 170 unidades com dois dormitórios cada; (ii) Implantação e venda das unidades contidas no empreendimento.

c. A SOCIEDADE EMPRESÁRIA não possui funcionários atualmente. O grupo BRACON INCORPORAÇÕES E PARTICIPAÇÕES LTDA possui 5 (cinco) funcionários na data de abertura da oferta.

d. O Capital Social da SOCIEDADE EMPRESÁRIA é de R$ 10.000,00 (dez mil reais) e o seu Patrimônio Líquido é de R$ 10.000,00 (dez mil reais).

e. As demonstrações contábeis se encontram na seção Pacote de Documentos Jurídicos.

f. Principais executivos da SOCIEDADE EMPRESÁRIA:

• ALON NUSSBACHER, CPF 055.457.618-02, fundador e diretor geral. Formado em Engenharia Civil pela Universidade Presbiteriana Mackenzie, possui MBA pela Fundação Getúlio Vargas. Anteriormente, acumulou 38 anos de experiencia no ramo de desenvolvimento e incorporação imobiliária, tendo desenvolvido projetos em grandes empresas paulistas, como Gafisa, Tecnisa e Adolpho Lindenberg.

g. A SOCIEDADE EMPRESÁRIA é controlada por: (i) ALON NUSSBACHER, inscrito no CPF/MF sob n° 055.457.618-02, com 51% do seu capital total e capital votante. (ii) BRACON INCORPORAÇÕES E PARTICIPAÇÕES LTDA, inscrito no CNPJ sob n° 11.633.925/0001-96, com 49% do seu capital total e capital votante.


2 INFORMAÇÕES SOBRE O PLANO DE NEGÓCIOS

a. Os recursos captados serão investidos na SOCIEDADE EMPRESÁRIA que tem como objetivo desenvolver o empreendimento imobiliário BR Ipiranga.

b. Os serviços oferecidos serão: (i) Desenvolvimento do empreendimento BR Ipiranga, possuindo 170 unidades com dois dormitórios cada; (ii) Construção e venda das unidades contidas no empreendimento.

c. O público-alvo do negócio da SOCIEDADE EMPRESÁRIA serão indivíduos com interesse de compra de imóveis residenciais para moradia ou formação de patrimônio/renda.

d. A atuação da SOCIEDADE EMPRESÁRIA será no bairro Ipiranga, localizado na cidade de São Paulo (SP).

e. O propósito da oferta é financiar a etapa de lançamento e início de construção do empreendimento BR Ipiranga na região de atuação da SOCIEDADE EMPRESÁRIA.

f. A oferta será executada caso se enquadre no intervalo de R$ 800.000,00 (Valor Alvo Mínimo) a R$ 1.200.000,00 (Valor Alvo Máximo). Os recursos aportados pelos investidores corresponderão a 2,57% de financiamento do negócio. Na hipótese de NÃO ser atingido o Valor Alvo Mínimo proposto na oferta, o montante investido será devolvido a cada respectivo investidor. Na hipótese de NÃO ser atingido o Valor Alvo Máximo proposto na oferta, o projeto será alvo de funding complementar ou aporte dos sócios para atender suas necessidades de capital.

g. Na sequência apresentamos o faturamento da SOCIEDADE EMPRESÁRIA estimado para os próximos 05 anos: Faturamento para 2021: R$  8.986.993,54 / Faturamento para 2022: R$  20.188.783,29 / Faturamento para 2023: R$  8.356.137,69 / Faturamento para 2024: R$  923.740,26 / Faturamento para 2025: R$ 100.406,55. O faturamento mensal e o Plano Financeiro se encontram na seção Pacote de Documentos Jurídicos da oferta.

h. Não houve pela SOCIEDADE EMPRESÁRIA prévia oferta de valores mobiliários com dispensa de registro nos termos desta instrução.


3 INFORMAÇÕES SOBRE O VALOR MOBILIÁRIO OFERTADO

a. Tipo: Contrato de Investimento Coletivo

    Quantidade de valores mobiliários objeto da oferta: 80 a 120

    Preço unitário: R$ 10.000,00

    Prazo da captação: 30 dias, iniciando em 14/10/2020 e encerrando até o dia 13/11/2020. A data de encerramento pode ser antecipada sem prévio aviso a partir de alcançado o Valor Alvo Mínimo

b. Valor total da Oferta: R$ 1.200.000,00 (Valor Alvo Máximo), podendo ser distribuído parcialmente caso seja atingido o valor de R$ 800.000,00 (Valor Alvo Mínimo). A partir de alcançado o Valor Alvo Mínimo, a oferta poderá ser encerrada, independente de finalizado o prazo de captação.

c. Esclarecimentos:

I. O valor mobiliário ofertado confere ao portador o direito de crédito perante a SOCIEDADE EMPRESÁRIA em condições de remuneração que irá variar em função do valor médio do m² vendido até o fim do prazo, conforme critérios abaixo estabelecidos:

(i) Cenário 1: Ao fim do prazo de pagamento dos Juros Remuneratórios, caso não tenham sido computadas vendas de unidades imobiliárias do Projeto desde a data de encerramento da Oferta, ou, caso a média acumulada do valor médio do m² vendido tiver sido inferior a R$ 6.900 (seis mil e novecentos), a Taxa de Juros Aplicável será equivalente a 0,8% a.m. (zero vírgula oito por cento ao mês);

(ii) Cenário 2: Ao fim do prazo de pagamento dos Juros Remuneratórios, caso a média acumulada do valor do m² vendido tiver sido igual ou superior a R$ 6.900,00 (seis mil e novecentos) e inferior a R$ 7.900,00 (sete mil e novecentos), a Taxa de Juros Aplicável será equivalente a 1,0% a.m. (um por cento ao mês); 

(iii) Cenário 3: Ao fim do prazo de pagamento dos Juros Remuneratórios, caso a média acumulada do valor do m² vendido tiver sido superior a R$ 7.900,00 (sete mil e novecentos), a Taxa de Juros Aplicável será equivalente a 1,2% a.m. (um vírgula dois por cento ao mês); 

II. Este título não é conversível em participação da SOCIEDADE EMPRESÁRIA.

III. Este título não confere participação no capital.

IV. Este título não confere direito a voto.

V. Este título é passível de livre cessão, desde que negociado exclusivamente de forma privada, através de assinatura de Termo de Cessão de Crédito.


4 INFORMAÇÕES SOBRE EXISTÊNCIA DE SINDICATO DE INVESTIMENTO PARTICIPATIVO

Não há sindicato de investimento participativo na presente oferta.

5 COMUNICAÇÃO SOBRE A PRESTAÇÃO DE INFORMAÇÕES CONTÍNUAS APÓS A OFERTA

A SOCIEDADE EMPREENDEDORA se compromete a divulgar para os investidores por meio da PLATAFORMA, com periodicidade mínima trimestral, as informações referentes a seus indicadores de desempenho, informações financeiras, com especial detalhes a desenvolvimento e planejamento do projeto.

6 ALERTA SOBRE RISCOS

a. Existe a possibilidade de perda da totalidade do capital investido em decorrência do insucesso da sociedade empresária de pequeno porte.

b. Não existem outros títulos, instrumentos ou valores mobiliários da sociedade empresária de pequeno porte que confiram direitos ou privilégios adicionais àqueles objetos da oferta, portanto não existem direitos que podem materialmente limitar ou diluir a participação do investidor na sociedade, até por se tratar de um título não conversível em participação.

c. Não existe oferta privada que compõe a rodada de financiamento, seja ela prévia ou simultânea, incluindo o montante da oferta privada expresso em valor monetário e em proporção ao valor alvo sendo ofertado publicamente com dispensa de registro nos termos desta Instrução.

d. O investidor tem o direito de desistir do investimento sem incorrer em quaisquer multas ou penalidades, durante o prazo de 07 dias a partir da data de confirmação do investimento.

e. Cientificamos que não existe obrigação da sociedade empresária de pequeno porte que não seja constituído como sociedade anônima em transformar-se neste tipo de sociedade. As implicações disso, dentre outras, estão relacionadas ao fato dos investidores ficarem expostos a riscos cíveis e trabalhistas, em eventual conversão do título em participação.  Por se tratar de um título não conversível em participação, este risco não se aplica à esta oferta.

f. As responsabilidades advindas da aquisição e conversão de participação em sociedades empresárias que, dependendo do tipo societário adotado, podem acarretar possíveis riscos ao patrimônio pessoal do investidor em razão de sua responsabilidade patrimonial limitada não ser reconhecida em decisões judiciais nas esferas trabalhistas, previdenciária e tributária, entre outras. Por se tratar de um título não conversível em participação, este risco não se aplica à esta oferta.

g. Os valores mobiliários são emitidos de forma não escritural e sua guarda será de responsabilidade do próprio investidor.

h. Informamos a respeito da inexistência de mercado secundário regulamentado de negociação de valores mobiliários adquiridos em oferta dispensada de registro nos termos desta Instrução.

i. A sociedade empresária de pequeno porte não é registrada na CVM e pode não haver prestação de informações contínuas após a realização da oferta.

j. Há risco de descontinuidade das operações da plataforma, o que pode afetar a obtenção de informações sobre a sociedade empresária de pequeno porte após a realização da oferta.

    

7 INFORMAÇÕES SOBRE CONFLITOS DE INTERESSE

Não há situações de conflito de interesses relacionadas à atuação da plataforma como intermediária da presente oferta.

8 INFORMAÇÕES SOBRE A REMUNERAÇÃO DA PLATAFORMA ELETRÔNICA DE INVESTIMENTO PARTICIPATIVO E OS CRITÉRIOS UTILIZADOS PARA SUA DETERMINAÇÃO

a. Remuneração Fixa: R$5.000,00

b. Taxa de Sucesso: 3% a 5% caso alcançado Valor Alvo Mínimo da oferta.


9 INFORMAÇÕES SOBRE A TRIBUTAÇÃO APLICÁVEL

A tributação do Imposto de Renda ocorre da seguinte forma:

Os Juros Remuneratórios (rendimentos) desta oferta serão tributados à alíquota de 15%.

Os valores serão retidos pela SOCIEDADE EMPRESÁRIA antes dos pagamentos aos investidores. Os valores retidos e recolhidos serão discriminados em Informe de Rendimentos individual, disponibilizado na Bloxs anualmente. Como padrão de todos os investimentos e aplicações financeiras, a rentabilidade informada nesta oferta é anterior à tributação pelo Imposto de Renda.


10 ADVERTÊNCIA

A sociedade empresária de pequeno porte e a oferta apresentada nesta plataforma estão automaticamente dispensados de registro pela Comissão de Valores Mobiliários - CVM.

A CVM não analisa previamente as ofertas.

As ofertas realizadas não implicam por parte da CVM a garantia da veracidade das informações prestadas, de adequação à legislação vigente ou julgamento sobre a qualidade da sociedade empresária de pequeno porte.

Antes de aceitar uma oferta leia com atenção as informações essenciais da oferta, em especial a seção de alertas sobre riscos.


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51 pessoas investiram até o momento

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Sobre a Bloxs

Somos uma plataforma de investimento coletivo, que tem como missão fornecer acesso fácil a investimentos alternativos de qualidade. Tudo isso 100% online e com a segurança de um mercado regulado pela CVM (Instrução 588).

Com a Bloxs, você diversifica o seu portfólio, equilibra a sua volatilidade e sofistica a sua rentabilidade através de projetos de Private Equity na Economia Real, antes restrito a grandes fundos, investidores institucionais e family offices.

Acompanhe a evolução dos nossos projetos:

Baixar Relatório

+6 Mil

Investimentos ativos

+8 Milhões

Pagos para investidores

+92 Milhões

Captados

+11

Países alcançados

Quem investe com a gente

Dúvidas Frequentes

1 Este investimento é regulado pela CVM?

Sim, todos os investimentos ofertados através da Bloxs são regulados pela CVM através da Instrução CVM 588, a qual disciplina o funcionamento das plataformas eletrônicas de investimento coletivo. Acesse aqui o Ato Declaratório Nº 16.489 contendo a autorização da CVM.

2 Qual a diferença entre uma operação de Equity e de Dívida?

Operações do tipo DÍVIDA:
Investidor empresta o recurso para a Sociedade Investida durante 2 ou 3 anos, recebendo amortizações trimestrais/semestrais/anuais. Ao final recebe uma Remuneração Fixa (pré-estabelecida) e uma Remuneração Variável (em função da performance do negócio)

Operações do tipo EQUITY:
O investidor participa do negócio através de um Contrato de Investimento conversível em quotas/ações. Em geral são as Sociedades Investidas são constituídas como veículos exclusivos (empresas SPE LTDA ou S/A) de forma a segregar toda a movimentação operacional e financeira do negócio. O investidor passa a ter uma participação (%) dos benefícios econômicos desta empresa. Nesta modalidade, temos 03 modelos distintos:

  • EQUITY Direto - Investidor entra no Quadro Societário da empresa transformada em S/A, obrigatoriamente, em até 06 meses. Recebe dividendos periódicos isentos de IR.
  • EQUITY Indireto - Investidor não precisa entrar no Quadro Societário da empresa, recebendo remunerações periódicas e tendo o direito de converter em ações caso ocorra avenda dos ativos.
  • EQUITY Híbrido - Investidor fica com uma dívida durante 1 ou 2 anos, recebendo Remunerações Fixas. Ao final do prazo, existe uma "janela de conversão" onde é possível decidir por (i) converter em ações e entrar no Quadro Societário ou (ii) receber o dinheiro parcelado/remunerado em até 24x.

3 O que acontece se o valor a ser captado não for atingido?

Todas as captações possuem um Valor Alvo Mínimo em valor nunca inferior a 50% do Valor Alvo Máximo. As rodadas na Bloxs sempre definem o Alvo como o Mínimo, podendo permanecer aberta até alcançado o Valor Alvo Máximo. Caso o Valor Alvo Mínimo não seja alcançado até o final do prazo da oferta, o dinheiro é devolvido aos investidores.

4 Qualquer um pode investir?

Sim, qualquer pessoa, que possua CPF e conta bancária em seu nome pode investir. É possível também realizar o investimento através de empresas, patrimoniais e fundos, bastando realizar a abertura de conta e a reserva em nome da empresa. A liquidação da reserva deve ser feita através de uma conta bancária do mesmo CNPJ.

5 Quanto posso investir?

Você pode começar a investir a partir de R$ 10.000,00

6 Com base em que critérios os Projetos são selecionados para a plataforma?

Mais do que um "capital de giro" para empresas, os Projetos têm início/meio/fim. De cada 20 Projetos que analisamos, apenas 1 é selecionado. Alguns dos itens avaliados: (i) Histórico de realizações do empreendedor e da empresa; (ii) Parecer de crédito emitido por empresa especializada; (iii) Rentabilidade e Fluxo de Caixa do Projeto; (iv) Garantias disponibilizadas à operação.

7 Como garanto meu investimento?

O investidor se cadastra na plataforma, analisa os Projetos que estão com a captação aberta, define o valor que irá investir e realiza a transferência bancária ou pagamento do boleto. Em função de regulação da CVM e de forma a dar mais segurança às nossas operações, cada captação possui sua própria Conta Escrow. Estas contas são movimentadas apenas pela própria Instituição Financeira, reguladas e fiscalizadas pelo Banco Central. A partir do momento que for atestado o pagamento, o investidor receberá em até 5 dias úteis, após encerrada a oferta, o contrato assinado.

8 Como receberei o retorno do investimento?

Os pagamentos ocorrem diretamente na sua conta bancária cadastrada na Bloxs.

Operações do tipo DÍVIDA:
Você receberá o retorno do seu investimento através de pagamento de Amortizações ou Juros.

Operações do tipo EQUITY:
O retorno do investimento realizado ocorre através do pagamento da Remuneração Fixa/Variável ou de Dividendos. Em alguns Projetos, é possível que o retorno seja composto também por meio de venda da empresa/Projeto investido.

9 Como irei acompanhar as informações do projeto?

Todas as empresas que captam investimento por meio da plataforma Bloxs são obrigadas a fornecer atualizações aos seus investidores em periodicidade mínima trimestral.

O investimento pode ser acompanhado pela área interna de cada investidor. Este espaço disponibiliza todos os contratos e informações necessárias referentes ao investimento realizado, além de um chat para se comunicar com os outros investidores do seu Projeto. Caso não seja investidor ainda, você pode acompanhar parte das informações das Oportunidades Encerradas na seção "Investimentos".

10 Como será a tributação sobre o meu investimento e como declarar isso no meu Imposto de Renda?

Anualmente, a Bloxs disponibiliza o Informe de Rendimentos com todas as informações necessárias para a declaração de cada investidor.

Operações de DÍVIDA:
Você deverá declarar o seu investimento na seção "Bens e Direitos" como empréstimo, classificando-o como "Rendimentos Sujeitos à Tributação Exclusiva na Fonte". No momento do pagamento, o empreendedor irá reter o Imposto de Renda de acordo com a Tabela Regressiva (abaixo).

Período Alíquota
até 6 meses 22,50%
de 6 meses a 1 ano 20,00%
de 1 ano a 2 anos 17,50%
mais de 2 anos 15,00%

Operações de EQUTY:
As operações de Equity são também tributadas pela Tabela Regressiva e declaradas de igual maneira, até a conversão do Contrato em ações/cotas da empresa.
Após a conversão do Contrato de Investimento e entrada do investidor no Quadro Societário da empresa, o mesmo passa a receber dividendos, atualmente isentos de imposto no Brasil. Neste formato, sob eventual Ganho de Capital em caso de alienação das cotas/ações, incidirá 15% de tributação.

11 Quando e onde receberei meu contrato?

Seu Contrato de Investimento é disponibilizado na plataforma em até 5 dias úteis após o encerramento da oferta.

Oportunidades Abertas

Acompanhar evolução